Warum das neueste BGH-Urteil auch Verbraucherschützer zufrieden stimmt hinsichtlich der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun jene Darlehensklausel gekippt, welche für großen Unmut bei den Verbraucherschützern sorgte. Die Rede ist, von der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung und wann diese berechnet werden darf. Stieg der Kreditnehmer vorzeitig aus dem Vertrag, musste er dem Baufinanzierer die in Zukunft entgangenen Zinsen bezahlen. In Zukunft profitieren – auf Grund des Urteils vom BGH – aber nicht mehr die Baufinanzierer, sondern die Kunden. Dass das Urteil des BGH den Baufinanzierern nicht gefällt, ist kein Geheimnis. Die Sparkasse Aurich-Norden wollte mittels Klausel den Vorteil der Kreditnehmer zunichtemachen. Doch die Sparkasse ist nicht das einzige Institut, welches fragwürdige Klauseln in ihre Verträge packt.

Der BGH sprach sich gegen die fragwürdige Klausel aus – Vorgabe Vorfälligkeitsentschädigung berechnen

Der BGH entschied zu Az. XI ZR 388/14 zu Gunsten des Kreditnehmers. Die Entscheidung des BGH gilt für alle Verträge, die derartige Formularklauseln über die Nichtberücksichtigung zukünftiger Sondertilgungsrechte bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung enthielten. Verbraucherschützer gehen sogar davon aus, dass auch Verbraucher von der Entscheidung des BGH profitieren, die bereits die Vorfälligkeitsentschädigung bezahlt haben. Fakt ist – der BGH hat sehr wohl darauf geachtet, dass die Verbraucher am Ende die Gewinner sind. Schlussendlich könnten die Verbraucher nun laut BGH die bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung zurückfordern. Abgemahnt wurden bereits mehrere Sparkassen und auch eine Volksbank; auch die Ergo und Allianz, zwei Lebensversicherer, wurden bereits in Kenntnis gesetzt, eine derartige Klausel aus ihren Verträgen rauszunehmen. Bislang wurden zehn Fälle (Auskunft: Verbraucherzentrale Hamburg) bekannt.

Der BGH kippte den verbraucherfeindlichen Passus

In den Verträgen der Sparkasse Aurich wurde festgehalten, dass die Möglichkeit für Kreditnehmer bestehe, einmal im Jahr im Rahmen einer Sondertilgung ihre Schulden begleichen zu können. Doch der Passus sorgte bei Verbraucherschützern für Aufregung und wurde nun vom BGH gekippt. Die Klausel, welche vom BGH gekippt wurde, im Wortlaut:

„Zukünftige Sondertilgungsrechte werden im Rahmen vorzeitiger Darlehensvollrückzahlung bei der Berechnung von Vorfälligkeitszinsen nicht berücksichtigt.“

Der BGH entschied sich gegen die Klausel zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung; Verbraucherschützer zeigten sich über das Urteil des BGH erfreut.

Der Senat des BGH erkannte eine Rechtswidrigkeit

Der Kunde muss also, wenn er seine Immobilienfinanzierung vorzeitig kündigt, der Bank allfällig entgangene Zinsen auf Grundlage der Bank seitigen Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ersetzen. Doch eine volle Zinserstattung wäre für die Bank theoretisch gar nicht möglich gewesen, wenn Sondertilgungen erlaubt seien. Diese Ansicht teilt auch der BGH. Die Zinslast verringere sich; der Kredit kann schneller getilgt werden. Der erkennende Senat des BGH urteilte von einer „Schadensberechnung nicht gedeckten Überkompensation“. Der BGH kippte die Klausel. Verbraucherschützer begrüßten die Entscheidung des BGH.

Im Rahmen eines zweiten Urteils entschieden die Richter, dass Banken die Vorfälligkeitsentschädigung nicht in Rechnung stellen dürften, wenn die Kreditnehmer nicht zahlen würden. Anlassfall war die Vorgehensweise der Kreissparkasse Böblingen, welche zwei Verträge vorzeitig kündigte und von den Kreditnehmern rund 90.000 Euro aus der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellte (BGH zu Az. XI ZR 103/15).

Aber auch andere Institute nutzten die fragwürdige Klausel

Das Oberlandesgericht Oldenburg wurde ebenfalls angerufen und entschied gegen die Sparkasse, welche auf Grund der Klausel tatsächlich eine deutlich höhere berechnete Vorfälligkeitsentschädigung vorschrieb, als überhaupt vertraglich vereinbart wurde. Diese Meinung teilte auch der BGH. Der BGH sei der Ansicht, wenn Sondertilgungen im Vertrag angeführt werden, kann die Zinserwartung der Bank nicht erfüllt werden. Aus diesem Grund erklärte der BGH die festgesetzte Klausel als unwirksam; auch andere Geldhäuser, die auf eine vergleichbare Klausel vertrauten, müssen diese nun – so der BGH – aus ihren Verträgen rausnehmen.

Der BGH entschied sich für die Verbraucher

Die Verbraucher konnten den offenen Forderungen der Kreissparkasse nicht mehr nachkommen, sodass die Sparkasse den Kredit gekündigt und des Weiteren die berechnete Vorfälligkeitsentschädigung (neben der offenen Darlehensvaluta) geltend gemacht hat. Diese wurde von den Verbrauchern bezahlt. Der BGH verurteilte die Sparkasse jedoch zur Rückzahlung. Die Frage, ob eine Bank, wenn sie den Vertrag kündigt, neben der offenen Darlehensvaluta auch noch eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf, wurde von Seiten des BGH mit „Nein“ beantwortet. Schon 2013 wies der BGH zu Az. XI ZR 512/11 hin, dass bei Kündigungen von Seiten der Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt werden darf. Nun hat sich der BGH dieser Frage angenommen und zu Gunsten der Kunden entschieden.

Verbraucher, deren Finanzierung – von Seiten der Bank – gekündigt wurde, haben damit laut dem BGH das Recht, eine allfällige Vorfälligkeitsentschädigung zu verweigern. Hat der Verbraucher aber bereits eine Vorfälligkeitsentschädigung geleistet, kann er diese nun – so der BGH – von seiner Bank zurückverlangen.

Die Überprüfung der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

Sie möchten aus Ihrer Baufinanzierung – vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit – aussteigen? Wenn ja, hat die Bank ein Recht auf eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Wurde Ihre Vorfälligkeitsentschädigung richtig berechnet?

Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung stellt sich für Verbraucher oft als nicht nachvollziehbar heraus.

Keine Kosten entstehen, wenn eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung im Vertrag zu finden ist oder der Vertrag eine zehnjährige Zinsbindung erfüllt hat. Der Gesetzgeber (und auch der BGH) hat nicht geregelt, wie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet werden soll. Das bedeutet, dass in vielen Fällen auch unverhältnismäßig hohe Entschädigungen in Rechnung gestellt werden. Der BGH hat zwar Leitlinien aufgestellt, welche Faktoren im Rahmen der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt werden sollen, die aber faktisch keine Verbesserung der Situation darstellen. So muss im Rahmen der Sondertilgung etwa eine Kostenminderung für den Verbraucher gegeben sein (siehe BGH zu Az. XI RZ 388/14). Die Leitlinie des BGH sorgte aber immer wieder für Unmut bei den Verbraucherschützern; dies deshalb, da der BGH nicht klar definierte, wie die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung tatsächlich auszusehen habe.

 

Schritt 1: Zuerst müssen Sie die Bankabrechnung auf ihre Vollständigkeit überprüfen.
Schritt 2: Mit Online-Rechnern können Sie eine erste Einschätzung gewinnen, wie hoch die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung wird. Danach überprüfen Sie das von der Bank zugesandte Schreiben. Sind Sie unsicher, können Sie auch jederzeit die Experten von PARUG kontaktieren. Die Mitarbeiter von PARUG überprüfen, ob der vorgeschriebene Berechnung der Entschädigung tatsächlich auch der Richtigkeit entsprechen kann.
Schritt 3: Sind die Experten von PARUG der Meinung, dass die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zu hoch ist, kontaktieren Sie die Bank!
Schritt 4: Ignoriert die Bank das Schreiben oder die Aufforderung, sollten Sie einen rechtsfreundlichen Vertreter kontaktieren, der Ihnen dabei helfen kann, Ihr Recht durchzusetzen.


Die Bank darf eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen

Wer sich in Deutschland für eine Immobilienfinanzierung entscheidet, geht üblicherweise eine langfristige Zinsbindung ein. Für den Kreditnehmer ist dieser Faktor positiv; die Zinsen bleiben – im Rahmen der Finanzierung – unverändert, auch dann, wenn das Zinsniveau steigt. Natürlich gibt es derartige Vorteile aber auch nur dann, wenn die Bank im Gegenzug etwas vom Kreditnehmer erhält; die Zusicherung, dass er den Vertrag erfüllt. Der Verbraucher bezahlt seine monatlichen Raten zur Tilgung der Finanzierung. Entscheidet der Verbraucher aber, dass er den Kredit schon vor dem Ende der Zinsbindungsfrist zurückbezahlt, entgehen der Bank die im Vorfeld berechneten Zinsen. Somit wird automatisch der geplante Gewinn der Bank reduziert. Da aber die Bank keine Einbußen duldet, berechnet sie die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Diese darf aber nicht verrechnet werden, wenn die Bank das Darlehen selbst kündigt, wenn der Kreditnehmer etwa in Zahlungsverzug geraten ist (siehe die Entscheidung des BGH zu Az. XI ZR 103/15 vom 19. Januar 2016).

Der Vertrag kann auch ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung beendet werden

Jedoch gibt es derzeit Situationen, in denen Kreditnehmer die Finanzierung vorzeitig tilgen können, ohne, dass die Bank eine berechnete Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellt. Etwa dann, wenn eine zehnjährige Zinsbindungsfrist erfüllt wurde. Auch dann, wenn der Verbraucher eine 15- oder gar 20-jährige Zinsbindungsfrist abgeschlossen hat, kann der Vertrag – ohne Vorfälligkeitsentschädigung – nach zehn Jahren gekündigt werden (geregelt in § 489 Absatz 1 Nr. 2 BGB). Der Stichtag ist das Auszahlungsdatum; an dem Tag, an dem der Verbraucher die gesamte Kreditsumme erhalten kann, kann er – zehn Jahre später – den Kredit vorzeitig kündigen und muss in weiterer Folge keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Zu beachten ist, dass der Verbraucher eine sechsmonatige Kündigungsfrist berücksichtigen bzw. einhalten muss. Das bedeutet, dass das Darlehen tatsächlich erst nach einer Frist von 10 Jahren und sechs Monaten – ohne zusätzliche Kosten – gekündigt werden darf.

Eine weitere Möglichkeit – die fehlerhafte Widerrufsbelehrung. In den letzten Jahren haben zahlreiche Banken falsche Widerrufsbelehrungen in ihre Verträge geschrieben. Entdeckt der Verbraucher einen Fehler in seinem Vertrag, kann er das Darlehen widerrufen und den Kredit tilgen, ohne, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlt werden muss. Auch diese Tatsache stützt sich auf Entscheidungen des BGH. Zu beachten ist, dass natürlich die Banken nicht ohne Gegenwehr agieren, sodass oftmals rechtliche Unterstützung notwendig ist.

An dieser Stelle steht PARUG – der Experte für Recht – zur Verfügung.

Holen Sie sich hier Ihre Vorfälligkeitsentschädigung zurück

Der Vertrag kann auch ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung beendet werden

Fakt ist – während der Zinsbindung ist es nicht möglich, dass der Verbraucher die Finanzierung kündigt. Sonderkündigungen sind nur dann zulässig, wenn die Immobilie etwa zum Verkauf angeboten wird. Es spielt dabei für die Bank keine Rolle, ob es sich um einen privaten oder auch beruflichen Grund (etwa Umzug) handelt. Die Kündigungsfrist – im Rahmen einer Sonderkündigung – beträgt sechs Monate; nach § 490 Absatz 2 Satz 3 BGB hat die Bank das Recht eine Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen.

 

Die Überprüfung der Vorfälligkeitsentschädigung

Die Vorfälligkeitsentschädigung lässt sich aus dem aktuellen Zinsniveau, der Restlaufzeit der Finanzierung sowie dem ursprünglich vereinbarten Zinssatz berechnen (Leitlinie des BGH). Doch wenn der Verbraucher die Entscheidung erhält, wie hoch die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung tatsächlich ist, sollte das Schreiben von PARUG überprüft werden. Untersuchungen haben in den letzten Jahren ergeben, dass viele Berechnungen nicht nur intransparent sind, sondern auch eindeutig zu hoch ausfallen. Zwischen 2009 und 2013 wurde in 40 Prozent aller Fälle eine Differenz von über 10 Prozent errechnet; in jedem achten Vertrag wurde sogar eine Differenz von sagenhaften 30 Prozent errechnet. Aus diesem Grund sollte man sich an Profis wenden, welche einerseits wissen, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung maximal ausfallen darf und andererseits in Kenntnis sind, wie derartige Entscheidungen auch kritisiert bzw. beeinsprucht und bekämpft werden können.

Sollten Sie grundlegende Informationen über die Vorfälligkeitsentschädigung wissen wollen, können Sie hier mehr lesen…

Schritte zur Überprüfung, ob die Vorfälligkeitsentschädigung berechtigt ist

Schritt 1: Der Verbraucher muss sich eine detaillierte Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung besorgen!

Zuerst muss der Verbraucher die Berechnung der erhaltenen Vorfälligkeitsentschädigung kontrollieren und folgende Punkte berücksichtigen: Welcher Wiederanlagezins wurde für die Berechnung verwendet und welche Verwaltungskosten wurden zu Gunsten der Berechnung berücksichtigt? Wie hoch sind die Risikokosten ausgefallen, die von der Bank abgezogen wurden und wurde vom Kreditinstitut berücksichtigt, dass auch eine Möglichkeit der Sondertilgung vorgelegen wäre (Leitlinie des BGH)? Vor allem die Möglichkeit zur Sondertilgung hat enorme Auswirkungen auf die Vorfälligkeitsentschädigung (siehe das Urteil des BGH zu Az. XI ZR 388/14 vom 19. Januar 2016). Auch sollte ein Blick auf die Höhe der Bearbeitungsgebühr geworfen werden; auch hier gibt es immer wieder unverschämt hohe Spesen.

Hat der Verbraucher ein Schreiben mit fehlerhaften Abrechnungen erhalten, kann er einerseits ein Musterschreiben an die Bank senden oder direkt PARUG kontaktieren, die in weiterer Folge für das Recht des Kunden eintreten.

Prüfen Sie hier, ob die Vorfälligkeitsentschädigung richtig ist

Schritt 2: Die Überprüfung der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

Es ist de facto nicht möglich, dass der Verbraucher von alleine herausfindet, ob die Vorfälligkeitsentschädigung richtig berechnet wurde oder nicht. Mit kostenlosen Rechnern, die im Internet zur Verfügung stehen, können höchstens ungefähre Einschätzungen von selbst berechnet werden. Wichtig ist, dass in diesem Sinne Experten kontaktiert werden, die durchaus Erfahrung mit der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung sammeln konnten. Solche Experten sind etwa bei PARUG angestellt und helfen den Verbrauchern bei der Frage ihrer Antwort, ob die Vorfälligkeitsentschädigung richtig und ordnungsgemäß berechnet wurde.

Schritt 3: Die Bank muss in Kenntnis gesetzt werden, dass der Verbraucher eine Senkung anstrebt

Entscheiden die Profis von PARUG, dass die Vorfälligkeitsentschädigung deutlich zu hoch kalkuliert wurde, muss die Bank davon in Kenntnis gesetzt werden. Die Bank muss auch darüber informiert werden, dass eine neuerliche Berechnung erfolgen muss, die in weiterer Folge dazu führt, dass die Summe der Vorfälligkeitsentschädigung gesenkt wird.

Schritt 4: Rechtliche Hilfe im Rahmen der Vorfälligkeitsentschädigung

Alleine gegen die Banken? Ein Unterfangen, das oftmals als problematisch angesehen wird, da viele Banken – selbst mit Anwälten hinter ihren Rücken – gegen die Kunden agieren. Mit PARUG hat der Verbraucher aber gute Chancen, dass er sein Recht durchsetzt.

Was besagt die EU-Richtlinie für Wohnimmobilienkreditverträge?

Schon seit längerer Zeit fordern Verbraucherschützer eine Höchstgrenze bei Vorfälligkeitsentschädigungen. Nur so wäre es möglich, dass die (oftmals zu hohen) finanziellen Belastungen, die im Rahmen der Vorfälligkeitsentschädigungen auftreten, verhindert werden können. Schon zu Beginn des Jahres 2014 wurde eine dementsprechende Richtlinie verabschiedet, welche der deutsche Gesetzgeber – bis spätestens 21. März 2016 – umsetzen muss.